鸡西市鸿盛物业服务有限公司诉李云通物业服务合同案

    一、首部

1、裁判文书字号：黑龙江省鸡西市滴道区人民法院（2011）滴商初字第23号民事裁定书

2、案由：物业服务合同纠纷

3、诉讼双方：原告鸡西市鸿盛物业服务有限公司

             法定代表人佟晓鹏，经理。

委托代理人王晓利，男，1968年12月16日出生，汉族，现住鸡西市鸡冠区建民委7组，系鸡西市鸿盛物业管理有限公司副经理。

被告李云通，滴道区光华家园3-1-603室业主。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织：黑龙江省鸡西市滴道区人民法院

审判员董洪渠  6、审结时间：2011年2月18日

二、诉辩主张

原告诉称；被告李云通系滴道光华家园3栋1单元603室的业主，原告鸡西市鸿盛物业服务有限公司系滴道区光华家园的物业服务单位。2010年6月原告以被告拖欠2009年的物业费177元，2010年的物业费315元为由，向法院起诉要求被告给付物业费492元。

被告辩称；原告单位的物业服务存有瑕疵，如房屋维护、楼道清理不及时等，不同意给付原告物业费。

三、定案结论

鸡西市滴道区人民法院经审理认为，原告系滴道区光华小区的物业服务单位，以按照物业服务条例的相关规定履行了相关的服务。虽然个别的服务不太符合合同的约定，但以基本上履行了物业服务合同的约定。如果根据物业管理第7条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第67条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。承办法官认为，本案可以判决被告给付原告物业费。但判决可能加大双方的矛盾激化，不利于和谐社会、和谐社区的建设。于是多次找被告谈话，从法理方面对被告进行解释，并从情理道理上对被告进行讲解，指出业主如果都不交纳物业管理费，物业公司就无法正常运转，小区的管理就可能跟不上去，甚至有可能发生弃管，小区的环境可能会更差。并找到原告指明被告对原告的服务提出了意见，原告也当被告面表示以后一定要加强服务，被告对原告进行了谅解，并主动交纳了物业费。原告继而向本院提出撤诉申请，经本院裁定准许原告撤回起诉。此案得到圆满解决。

四、解说

根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业是指受物业所有人的委托，依照物业服务合同约定，通过对房屋及与之配套的设备、实施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的部门。物业服务企业的职能是对物业实施服务和管理，物业服务企业这一职能也称为物业服务管理权。物业服务企业的服务管理权是以物业所有权人为对象的服务，并通过服务与业主之间形成的服务、获取报酬的法律关系。在物业服务企业履行了相关的服务职能后，有要求业主给付物业费的权利。物业费一般包括管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修的保养费、保安费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费、保险费、法定税金、利息等。物业收费并不是物业服务企业的收入，其中很大一部分是用于小区共有公共部分的维修、养护和消耗。物业纠纷案件大部分是业主拒交物业费引起的，产生的原因各异。主要原因是业主对现行物业服务管理政策不理解和物业服务管理行为不规范。审判中最难以处理的问题是物业服务合同合法有效，业主以物业服务质量瑕疵拒交全部物业服务费的纠纷。法院对此要进行严格审查，看物业服务管理企业提供的服务与合同约定有无明显差距。物业服务企业是否擅自扩大收费范围、提高收费标准。及物业服务企业在履行职责过程中存在严重过错等情况，酌情予以处理。并根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释进行相应的裁判。本案的处理承办人员未一判了之，而是从法理、情理、道理三方面对被告进行劝解。促使其主动履行义务，原告撤回案件。维护了社会的稳定，促进了社区的和谐。

黑龙江省鸡西市滴道区人民法院

法官—董洪渠

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