物业合同纠纷案件中法官自由裁量权的行使

2011年以来，滴道区法院共受理物业纠纷案件58件，收案数量与以往每年数件相比呈大幅上升趋势。此类案件均为物业公司作为原告起诉业主要求缴纳物业费，而业主均以物业公司履行义务不符合约定为由进行抗辩。为此，滴道法院针对此类案件展开了调研。

此类案件形成的原因主要有以下五种：一、业主购买的房屋大量出现漏水、霉变、长毛等情况。业主将此情况报给物业公司，物业公司未能给予及时维修，业主因此拒交物业费。此类案件占受理案件的40%左右。二、物业服务公司卫生清扫不及时，有的楼道不能及时清扫，垃圾清运不及时，堆放时间过长，业主对此有意见，对物业公司要求缴纳物业费的请求有意见，要求拒交或减交物业费。此类案件占受理案件的40%。三、小区供热达不到国家规定的最低温度，服务质量不合格，业主以此拒绝缴纳供热费用。此类案件占受理案件的10%。四、小区保安未按照规定进行巡逻导致小区业主财产遭受损害。此类案件占受理案件的2%。五、在安装了摄像头的小区里，业主的财产遭到损害或丢失，业主去物业公司调取相关录像，物业公司不能给予提供，双方由此产生矛盾，业主为此拒绝向物业公司缴纳物业费用。此类案件占受理案件的8%。

在此类案件中，一方面物业公司依据《物业管理条例》第七条、四十二条、六十七条之规定起诉要求业主支付物业管理费用；另一方面业主依据《合同法》第六十六、六十七之规定，以物业服务企业不履行合同约定要求减交物业费。滴道法院审理此类案件认为业主的抗辩理由是否成立应看是否具有最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的正当理由。而理由是否正当要法官针对不同的个案进行审查，由法官行使自由裁判权。法官自由裁量权的行使应从以下四个方面把握：一、要审查物业服务企业不履行合同的约定，是因为技术问题致使不履行合同约定，还是物业服务企业确实不履行职责，或者怠于履行职责。如房屋出现漏水、霉变、长毛等情况业主报修后物业公司是否及时进行维修，即物业公司是否及时履行了职责。有些房屋由于建筑设计及施工等原因，物业公司根据业主的报修进行维修，仍有漏水霉变等情况，则应属于技术型原因对业主的请求应不予支持。二、要审查违约的程度，是轻微违约还是基本违约。如双方争议的卫生清扫情况，物业公司卫生清扫不合格是长期的还是偶尔的，如长期的物业公司应适当减收物业费，如只是物业员工偶尔卫生清扫不及时则应督促物业公司加强物业管理，业主以此进行拒交减交的抗辩不予支持，三、要审查物业服务企业因违约给业主造成的不便的程度，是否造成业主生活质量下降。如小区业主以小区供热不合格为理由进行抗辩，但未能提供实际测量供热温度达不到供热条例规定的最低温度的相关证据，则应以供热温度是否严重影响了业主的正常生活来确定业主的抗辩理由是否成立法院对抗辩理由是否支持。四、要审查物业服务企业的资质、收费金额和物业服务企业提供的服务是否对应来衡量。如物业服务企业资质较高收取的物业费金额较多，则物业服务企业的服务应该达到相对高的水平。如物业服务企业收取较高的物业服务费后提供低质服务，则应支持业主诉求减交相应的物业费。

通过法院审理，58件案件得到妥善解决。其中53件的业主主动缴纳了物业费，3件业主缴纳了部分物业费，物业公司主动免除了一位业主的物业费，案件调撤率达到了100%取的了良好的法律效果。